Haftungsrisiken bei Radon in Gebäuden – häufige Fragen

Die von dem natürlichen Edelgas Radon ausgehenden Gesundheitsgefahren finden, wie zahlreiche Presseberichte belegen, zunehmend Beachtung. Grund hierfür dürfte nicht zuletzt die Umsetzung der Euratom-Richtlinie der EU vom 5.12.2013 sein, die erstmals europaweit Vorgaben für die Radonbelastung in Aufenthaltsräumen und an Arbeitsplätzen macht. Aus der Umsetzung der Richtlinie, die in Deutschland zum 31.12.2018 erfolgte, ergeben sich weitreichende haftungsrechtliche Konsequenzen.

Übersteigt die Radonbelastung in Aufenthaltsräumen den maßgeblichen Referenzwert, liegt ein Mangel vor, der Gewährleistungs- bzw. Mängelansprüche auslösen kann. Dies gilt sowohl für Verkäufer und Vermieter von Immobilien als auch für Unternehmen der Baubranche, die ein Gebäude erstellen oder baulich so verändern, dass die Luftwechselrate erheblich vermindert wird, sowie für Architekten, die derartige Neu- oder Umbauten geplant haben.

Nachfolgend fasse ich häufige Fragen und Antworten zu den Haftungsrisiken bei Radon in Gebäuden zusammen. Für weitere Informationen darf ich auf meine Ausführungen im Aufsatz „Radon in Gebäuden – ein Haftungsrisiko?“ verweisen, der in der „Zeitschrift für das gesamte öffentliche und private Baurecht“ (BauR 2018, 1943) veröffentlicht wurde.

Liegt bei erhöhter Radonkonzentration ein Mangel im Rechtssinne vor?

Ist der Referenzwert der Radonbelastung in Aufenthaltsräumen überschritten, liegt ein Mangel vor. Dies gilt nicht nur bei beim Bau einer neuen Immobilie, sondern auch bei dem Erwerb oder der Vermietung einer Bestandsimmobilie. Sowohl ein Mieter als auch ein Erwerber einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie dürfen erwarten, dass sich diese ohne erhöhte und vermeidbare Gesundheitsrisiken nutzen lässt. Dies ist bei einer Immobilie mit erhöhten Radonwerten, nicht der Fall, da Radon ein Schadstoff ist, der das Risiko einer tödlichen Erkrankung an Lungenkrebs stark erhöht.

Ab welcher Radonbelastung bestehen Mangelrechte?

Gem. § 121 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zum Schutz vor der schädlichen Wirkung ionisierender Strahlung, kurz: StrlSchG, darf die Radonbelastung 300 Bq/m3 im Jahresmittel nicht überschreiten. Bei Immobilien, die nach dem 5.12.2013 erstellt oder umfassend umgebaut wurden, kommt allerdings im Einzelfall auch ein geringerer Wert ab 100 Bq/m3 in Betracht.

Gilt dies nur für neue und kürzlich sanierte Immobilien?

Nein. Zwar sieht § 123 StrlSchG konkrete Pflichten lediglich bei der Errichtung von Neubauten sowie beim Umbau von Bestandsimmobilien vor, wenn hierdurch die Luftwechselrate erheblich vermindert wird. Jedoch gilt der Referenzwert für sämtliche Immobilien, also auch für Bestandsgebäude, unabhängig vom Alter. Auch bei älteren Gebäuden dürfen Mieter erwarten, dass sie nicht unzumutbaren Gesundheitsrisiken ausgesetzt werden.

Was ist, wenn ein Gewährleistungsausschluss („gekauft wie besichtigt“) vereinbart wurde?

In aller Regel wird bei dem Verkauf einer Bestandsimmobilie durch private Verkäufer ein Ausschluss für jegliche Mangelrechte vereinbart. Der Haftungsausschluss gilt gem. § 444 BGB jedoch dann nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt. Dies wiederum bedeutet allerdings nicht, dass der Verkäufer nur haftet, wenn er einen Betrug im strafrechtlichen Sinne begeht – nach der Rechtsprechung liegt ein arglistiges Verschweigen bereits dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel für möglich hält und damit rechnet, dass bei Aufklärung über den Mangel ein geringerer Kaufpreis vereinbart worden wäre. Auch Angaben „ins Blaue hinein“ können eine Arglisthaftung begründen.

Welche Rechte haben Mieter?

Die über dem Referenzwert gem. § 121 StrlSchG liegende Radonbelastung begründet einen Mangel der Mietsache. Es handelt sich um eine Gefahrenquelle, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter bereits an Lungenkrebs erkrankt ist; ausreichend ist, dass der Mieter vernünftigerweise von einer Gesundheitsgefahr ausgehen kann. Dies ist bei der Überschreitung des Referenzwerts der Fall.

Zunächst sollte der Vermieter über die erhöhte Radonkonzentration informiert und aufgefordert werden, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug, kann der Mieter gem. § 536a Abs. 2 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Gem. § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter außerdem zur Mietminderung berechtigt. Ist ihm die über dem Referenzwert liegende Radonbelastung unbekannt gewesen, kann er zuviel bezahlte Miete zurückfordern.

Im Einzelfall ist auch eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags möglich; bei Verschulden haftet der Vermieter daneben auf Schadensersatz, etwa für Umzugskosten.

Welche Rechte haben Käufer von neuen oder bereits bestehenden Immobilien?

Auch hier gilt: sofern die Immobilie Aufenthaltszwecken dient, muss der gesetzliche Referenzwert der Radonbelastung eingehalten werden. Ansonsten liegt ein Mangel vor, der die gesetzlichen Mangelrechte auslöst.

In Betracht kommt der Ersatz von Mangelbeseitigungskosten, sofern sich der Veräußerer bzw. das Bauunternehmen mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet, sowie die Minderung des Kaufpreises.

Im Einzelfall ist auch ein Rücktritt vom Vertrag möglich; bei Verschulden haftet der Vertragspartner daneben auf Schadensersatz.

Dr. Jan Finzel
Rechtsanwalt