von Peter Bruchhausen, Rechtsanwalt u. Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Angesichts der aktuellen Corona-Pandemie, die zu gravierenden Einschränkungen im öffentlichen Leben geführt hat und in den nächsten Wochen noch weiter führen wird, hat der Gesetzgeber mit Wirkung zum 27.03.2020 zahlreiche Gesetzesänderungen vorgenommen, die sämtlich zum Ziel haben, die Folgen der Corona-Pandemie abzumildern. Was für Vermieter jetzt wichtig ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Der Gesetzgeber hat im neu geschaffenen Art. 240 EGBGB unter § 2 für das Mietrecht folgendes geregelt:
„§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Abs. 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Abs. 1 und 2 sind auf Pachtverhältnis entsprechend anzuwenden.
(4) Die Abs. 1-3 sind nur bis zum 30.06.2022 anzuwenden.“
Was bedeutet die neue Regelung für den Vermieter?
Die vom Gesetzgeber geschaffene Regelung schränkt für den Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung ein und wird in den kommenden Wochen und Monaten ihre Wirkung entfalten.
Eigentlich kann nach § 543 BGB ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Auf diese Vorschrift kann nunmehr eine fristlose Kündigung nicht mehr gestützt werden, wenn sie mit Zahlungsrückständen begründet werden soll, die in der Zeit vom 01. April bis 30. Juni 2020 entstanden sind, sofern die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht.
Was muss der Mieter tun, wenn er nicht zahlen kann?
Dabei ist der Mieter ist nach dem Gesetz verpflichtet, den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft zu machen. Gelingt ihm dies nicht, kann er sich auf die gesetzliche Sonderregelung nicht berufen und eine fristlose Kündigung bleibt möglich.
Glaubhaftmachung bedeutet, dass der Mieter Tatsachen darlegen muss, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht. Hierzu muss der Mieter entsprechende Nachweise einschließlich gegebenenfalls einer eidesstattlichen Versicherung vorlegen. Letztlich wird man nur im Einzelfall anhand der vom Mieter vorgelegten Belege und/oder sonstigen Nachweise überprüfen können, ob der Mieter sich zu Recht auf die gesetzliche Sonderregelung beruft oder nicht.
Was passiert mit den Mietrückständen?
Ergibt sich, dass sich der Mieter zu Recht auf die gesetzliche Sonderregelung wegen der Covid-19-Pandemie beruft, bedeutet dies, dass Mietrückstände aus der Zeit von April 2020 bis einschließlich Juni 2020 nicht für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen werden können, und zwar bis zum Ablauf des 30.06.2022, denn die gesetzliche Sonderregelung gilt nach Abs. 4 bis zu diesem Zeitpunkt. Das bedeutet, dass ein Mieter nach der gesetzlichen Regelung bis zum 30.06.2022 einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen in der Zeit von April 2020 bis Juni 2020 entstandener Mietrückstände entgehen kann, selbst wenn er die aus dieser Zeit aufgelaufenen Mietrückstände erst kurz vor dem 30.06.2022 begleicht. Allerdings enthalten die gesetzlichen Sonderregelungen zum Mietrecht für den Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht, weswegen er – obwohl durch den Vermieter keine Kündigung ausgesprochen werden kann – trotzdem zur Mietzahlung verpflichtet bleibt und bei Nichtzahlung in Verzug gerät und die gesetzlichen Verzugszinsen schuldet. Dies bedeutet weiter, dass bei etwaigen Mietrückständen, auch wenn sie aus der Zeit von April 2020 bis Juni 2020 stammen, unverzüglich eine gerichtliche Titulierung erfolgen kann.
Was kann der Vermieter tun?
Zahlt der Mieter nicht und legt keine Nachweise vor, steht der Vermieter vor der Frage, wie er weiter verfahren soll. Für Vermieter, die ihre Altersvorsorge (auch) auf die Vermietung von Immoblilien aufgebaut haben, ist diese Frage besonders drängend, manchmal geradezu existenziell.
Die Nichtzahlung von Mieten ohne Vorlage von Nachweisen durch den Mieter, dass er aufgrund der Covid-19-Pandemie nicht zahlen kann, sollte nicht hingenommen werden. Der Mieter ist zur Glaubhaftmachung verpflichtet.
Ist ab Juli 2020 alles wieder wie zuvor?
Die bisherige gesetzliche Regelung zur Einschränkung des Kündigungsrechts gilt zwar nur für Mietrückstände im Zeitraum April 2020 bis Juni 2020, der Gesetzgeber hat allerdings die Bundesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Kündigungsbeschränkung auch auf die Mieten für den Zeitraum 01.07.2020 bis längstens 30.09.2020 zu erstrecken. Zum jetzigen Zeitpunkt kann also nicht ausgeschlossen werden, dass sich die die Kündigung einschränkenden Regelungen noch einmal verlängern, was es umso wichtiger macht, von Beginn an zu prüfen, ob überhaupt die Voraussetzungen für die Einschränkung des Kündigungsrechts bei dem jeweiligen konkreten Mieter vorliegen.
Was können wir für Sie tun?
Wir unterstützen Sie gern in dieser schwierigen Situation, mahnen Ihren Mieter an und nehmen Überprüfungen vorgelegter Unterlagen vor. Die Überprüfung ist wichtig, weil nur hierdurch geklärt werden kann, ob Sie gegenüber dem Mieter noch nach der üblichen gesetzlichen Regelung kündigen können oder nicht.
Ergibt die Prüfung, dass sich Ihr Mieter zu Recht auf die gesetzliche Sonderregelung wegen der Covid-19-Pandemie beruft, bietet es sich an, mit dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung zu schließen, die gewährleistet, dass der aufgelaufene Mietrückstand inklusive angefallener Kosten und Verzugszinsen in deutlich kürzerer Zeit als zwei Jahren zurückgeführt wird. Sollte eine solche Vereinbarung dann nicht eingehalten werden, könnte kurzfristig mit der Titulierung begonnen werden.
Wir unterstützen Sie auch insoweit durch Vorbereitung und Abschluss entsprechender Vereinbarungen mit Ihren Mietern und/oder Durchführung der Titulierung rückständiger Mieten inklusive Kosten und Zinsen.
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Peter Bruchhausen, Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht